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【不動産の基本】借地権2

こんにちは、不動産勉強中の義光です。

今回は借地権について勉強していきます。

裁判所の許可

借地権の譲渡と裁判所の許可 

借地上の建物が譲渡された場合、売主は買主に対して、借地権も譲渡したものとされます。

そして、借地権者(土地賃借人)が建物を譲渡しようとする場合に、借地権設定者(地主)に不利とならないのに、

借地権設定者が借地権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その承諾に代わる許可を与えることができます。 

さらに、建物買取請求権と言って

借地権の譲受人は地主の承諾が得られないときは、借地権設定者(地主)に建物を時価で買い取るように請求できます。

借地上の建物の競売 

借地上の建物を競売により取得した者(買受人)は、地主が借地権の譲渡を承諾しないときは、その承諾に代わる許可の裁判を申し立てることができます。 

この申立ては、建物の代金を支払った後2ヵ月以内に限り、行うことができます。

また、買受人は建物買取請求権を行使することもできます。

借地条件の変更 

借地条件の変更により当事者間に協議が調わないときは、

裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができます。

増改築の許可 

増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

借地上の建物の滅失

当初の契約期間中の滅失

借地権設定者の承諾がある場合 

建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、

借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続します。

借地権者が地主に対し、建物を再築する旨を通知した場合に、地主が後2カ月以内に異議を述べなかったときは、承諾があったものとみなされます

借地権設定者の承諾がない場合 

再築はできますが、期間は延長されません。

ただし、建物が残っていれば、請求による更新や使用継続による更新も可能。 

この場合、地主は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることはできません。

更新後の滅失

借地権設定者の承諾がある場合 

借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続します。

みなし承諾の制度はありません。  

借地権設定者の承諾がない場合 

地主は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。 

借地権者も、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。 

建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、地主が承諾しないときは、

裁判所は、借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

定期借地権

定期借地権の意義と種類 

更新が認められない借地権です。

定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

(一般)定期借地権 

①更新がなく、②建物の再築による存続期間延長もなく、③存続期間満了後の建物買取請求権も認めないという特約付きの借地権を

定期借地権といいます。

特約は公正証書等の書面でする必要があります。

事業用定期借地権 

事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が10年以上50年未満の期間の借地権です。

①更新がなく、②建物の再築による存続期間延長もなく、③存続期間満了後の建物買取請求権もありません。 

必ず公正証書によって設定する必要があります。 

10年以上30年未満で設定する場合には、普通の借地権に認められている

①更新、②建物の再築による存続期間延長、③存続期間満了後の建物買取請求権に関する規定は適用されません

建物譲渡特約付借地権 

借地権を消滅させるために、設定後30年以上経過した日に、借地上の建物を地主に譲渡する特約の付いた借地権です。

設定目的は自由で、居住用でも事業用でも構いません。

また書面も不要です。 

引き続き不動産について勉強していきます。