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【不動産の基本】借地権

こんにちは、不動産勉強中の義光です。

今回は借地権について勉強していこうと思います。

1 借地権のしくみ

(1) 借地権とは 

借地権とは、建物所有目的の地上権又は土地の賃借権をいいます。

無償で貸与する使用貸借には、借地借家法は適用されません。 

地上権は物権ですが、賃借権は債権です。

一時使用目的の借地権には、存続期間・更新・再築・建物買取請求権・定期借地権等の一定の規定は適用されません。

また、存続期間・更新・対抗力等借地借家法に反する特約で借主に不利なものは無効となります。

(2) 借地権の存続期間 

民法上の土地賃借権は、期間の上限が50年ですが、借地借家法では、借地権の期間は、その定めがないときは、30年となります。

また30年未満の期間を定めたときは一律30年とされます。 

以上のルールは、あくまで建物所有目的の場合です。

青空駐車場にする目的であるような場合は民法の適用となり、期間の上限は50年です。

(3) 借地権の更新 

契約自由が原則ですから、合意によれば、建物がなくても、更新されます。 

次に、法律上当然に更新される場合として、

①請求による更新

②土地の使用継続による更新

これら2つの場合には、建物がある場合に限り、同一条件で更新されます。 

借地権の期間が満了する場合において借地権者が契約の更新を請求したときは、借地権設定者は、正当な事由があると認められる場合でなければ、異議を述べることができません。

また契約期間は、最初の更新は20年、2回目以後は10年となり、これより長期なら有効ですが、これより短い期間の定めは無効となります。

(4) 建物買取請求権 

契約期間が満了し、契約更新がなかった場合、借地権者は地主に建物の買い取りを請求できます。

この請求権を建物買取請求権といいます。

この場合、建物代金の支払請求と土地明渡請求は同時履行の関係となります。 

なお、借地権者の代金不払い等債務不履行を理由に借地権設定者が借地契約を解除した場合は、借地権者は建物買取請求権を行使できません

2 借地権の対抗

(1) 借地権の登記 

民法上の原則により、借地権の登記をすれば、借地権者は、借地権を第三者に対抗(主張)できます。

しかし、借地権が土地の賃借権であるときは、賃貸人は登記に協力する義務がないため、この登記は、事実上困難です。

そこで、借地借家法で特別の対抗要件が設けられました。

(2) 借地上の建物登記 

特別な対抗要件とは、借地権者が借地上に登記された建物を所有するときは、借地権を第三者に対抗(主張)できる、というものです。 

そこで、判例は、この建物の登記は、所有権保存登記でも、表示に関する登記でもよいとしています。

ただし、建物登記は、借地権者の自己名義でなければなりません

(3) 一定の掲示による対抗力 

借地上の建物の登記をした後、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、建物滅失の日から2年間に限り、借地権の対抗力が持続するとされます。

非常時の暫定的な対抗要件です。

なお、あくまで借地上の建物登記をしていたことが、前提要件となります。

引き続き不動産について勉強していきます。